คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๖๕๖/๒๕๑๗

ดอกผลของทรัพย์ที่ขายฝาก ซึ่งเกิดขึ้นในระหว่างกำหนดเวลาขายฝากย่อมตกได้แก่ผู้ซื้อฝาก ที่มาตรา ๔๙๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บัญญัติว่าทรัพย์สินซึ่งขายฝาก ถ้าไถ่ภายในเวลาที่กำหนดให้ถือว่ากรรมสิทธิ์ไม่เคยตกไปแก่ผู้ซื้อเลยนั้น หมายถึง เฉพาะตัวทรัพย์ที่ขายฝากเท่านั้น ไม่รวมถึงดอกผลด้วย

--------

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้ขายฝากที่ดินโฉนดเลขที่ 1803 อำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี ไว้กับจำเลยเป็นเงิน 40,000 บาท มีกำหนดไถ่ถอนภายใน 5 ปีโจทก์ได้ขอไถ่ถอนการขายฝากแต่จำเลยไม่ยอมรับไถ่ถอน จึงขอให้บังคับจำเลยรับชำระเงิน 40,000 บาท เป็นการไถ่ถอนการขายฝากที่ดินดังกล่าว แล้วให้จำเลยไปจดทะเบียนไถ่ถอนให้โจทก์ หากไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยในการไถ่ถอนการขายฝาก

จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ขายฝากเป็นของจำเลย ผลประโยชน์ที่เกิดจากที่ดินนั้นก็เป็นของจำเลย แต่โจทก์ขอเก็บค่าเช่าที่ดินที่ขายฝากในระหว่างอายุสัญญาขายฝาก โดยตกลงว่าจะไถ่ถอนเมื่อใด โจทก์จะชำระค่าเช่าหรือผลประโยชน์ที่เก็บได้นั้นให้แก่จำเลยจนครบถ้วน โจทก์ได้เก็บค่าเช่าที่ดินจากผู้เช่าในระยะ 5 ปี ได้เงินทั้งสิ้น 35,000 บาท โจทก์ไม่ยอมชำระค่าเช่าที่ดินจำนวนดังกล่าวให้แก่จำเลย จำเลยจึงไม่ยอมให้โจทก์ไถ่ถอนขอให้พิพากษายกฟ้อง และบังคับให้โจทก์ชำระค่าเช่าที่ดินที่ขายฝากจำนวน 35,000 บาท แก่จำเลย

โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ไม่ได้มีการตกลงกันในเรื่องค่าเช่า จำเลยได้คิดผลประโยชน์เป็นเงิน 10,000 บาท รวมไว้ในเงินที่โจทก์จะต้องชำระในการไถ่ถอนแล้ว หากมีการค้างชำระค่าเช่าจำเลยก็เรียกเอาไม่ได้ เพราะไม่ได้ทำสัญญาเช่าต่อกันเป็นหนังสือ จำเลยไม่มีสิทธิฟ้องแย้ง

ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์มีสิทธิไถ่ถอนการขายฝาก และโจทก์ได้ตกลงจะให้ผลประโยชน์แก่จำเลยเมื่อไถ่ถอนดังจำเลยต่อสู้ จำเลยจึงมีสิทธิฟ้องแย้งเรียกเอาค่าตอบแทนจากโจทก์ได้ เห็นสมควรให้ค่าตอบแทนปีละ 6,000 บาท รวม 5 ปี เป็นเงิน 30,000 บาท พิพากษาให้จำเลยรับเงิน 40,000 บาท แล้วไปจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝากหากไม่ไป ก็ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา และให้โจทก์ชำระเงินผลประโยชน์ที่โจทก์เก็บได้ให้จำเลย 30,000 บาท

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์เห็นว่า ตามสัญญาขายฝากไม่มีข้อความว่า เมื่อจะไถ่ถอนการขายฝากโจทก์จะต้องชำระค่าเช่าหรือผลประโยชน์ให้แก่จำเลย จำเลยจะนำพยานบุคคลมาสืบว่า มีข้อตกลงดังกล่าวไม่ได้ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 พิพากษาแก้เป็นให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาเห็นว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติได้ว่า โจทก์ได้ทำหนังสือจดทะเบียนขายฝากที่พิพาทไว้กับจำเลย มีกำหนด 5 ปี โจทก์ได้ขอไถ่ภายในกำหนดสัญญาแล้ว คดีมีปัญหาว่าโจทก์จะต้องชำระค่าเช่าที่พิพาทซึ่งโจทก์ได้เรียกเก็บไว้ในระหว่างอายุสัญญาขายฝากให้แก่จำเลยหรือไม่

ศาลฎีกาได้พิเคราะห์แล้ว เห็นว่า การขายฝากก็คือสัญญาซื้อขายอย่างหนึ่งซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากนั้นตกไปยังผู้ซื้อทันที เช่นเดียวกับการซื้อขายธรรมดา ต่างกันแต่เพียงว่าผู้ขายมีสิทธิที่จะไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ภายในกำหนดเวลา เมื่อกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ขายฝากตกไปเป็นของผู้ซื้อแล้ว ดอกผลของทรัพย์สินที่เกิดขึ้นในระหว่างระยะเวลานั้น ก็ย่อมตกเป็นของผู้ซื้อด้วยที่มาตรา 492 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บัญญัติว่าทรัพย์สินซึ่งขายฝากนั้น ถ้าไถ่ภายในเวลาที่กำหนด ก็ให้ถือเป็นอันว่ากรรมสิทธิ์ไม่เคยตกไปแก่ผู้ซื้อเลยนั้น หมายถึงเฉพาะตัวทรัพย์สินเท่านั้น แต่ไม่รวมถึงดอกผลแห่งทรัพย์สินที่ตกเป็นสิทธิแก่ผู้ซื้อฝากไปแล้ว เว้นแต่จะตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น

ส่วนที่ว่าโจทก์ตกลงจะชำระค่าเช่าทั้งหมดที่โจทก์เก็บได้ในระหว่างอายุสัญญาขายฝากให้แก่จำเลยเมื่อโจทก์จะไถ่ทรัพย์ที่ขายฝากคืน ซึ่งมิได้ระบุไว้ในสัญญาขายฝาก จำเลยจะมีสิทธินำพยานบุคคลมาสืบถึงข้อตกลงดังกล่าวได้หรือไม่นั้น เห็นว่า ข้อตกลงเช่นนี้ไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ต้องทำเป็นหนังสือ หรือมีหลักฐานเป็นหนังสือ และเป็นข้อตกลงที่เกี่ยวกับดอกผลของทรัพย์สินที่ขายฝาก ซึ่งคู่สัญญาอาจจะตกลงกันเป็นพิเศษอย่างไรก็ได้ ฉะนั้น การนำสืบถึงข้อตกลงในกรณีนี้จึงมิใช่เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงข้อสัญญาขายฝากอันเกี่ยวกับค่าไถ่หรือสินไถ่แต่อย่างใด จำเลยนำสืบพยานบุคคลได้ ฎีกาของจำเลยฟังขึ้น

พิพากษาแก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ เป็นให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

บทความที่น่าสนใจ

-เมื่อครอบครองปรปักษ์ที่ดินแล้ว ต่อมาเกิดที่งอกใครเป็นเจ้าของที่งอกนั้น

-ซื้อที่ดินในหมู่บ้านจัดสรร แล้วไปซื้อที่ดินข้างนอกที่ติดกับหมู่บ้าน
เพื่อเชื่อมที่ดินดังกล่าวเข้ากับที่ดินในหมู่บ้าน

-ขายฝากที่ดินต่อมาผู้ขายได้ปลูกสร้างบ้านบนที่ดิน แต่ไม่ได้ไถ่ภายในกำหนดบ้านเป็นของใคร

-ไม่ได้เข้าร่วมในการแบ่งกรรมสิทธิ์รวม

-ปลูกต้นไม้ในทางสาธารณะสามารถฟ้องให้รื้อถอนออกไปได้

- การทำสัญญายอมในศาลโดยการครอบครองในป่าสงวน

-เจ้าของรวมนำโฉนดที่ดินไปประหนี้เงินกู้ผลเป็นอย่างไร